Het gaat weer hard met Marbella

Cijfers Ministerie: In 2014 kochten buitenlanders ongeveer evenveel huizen in de provincie Malaga als in 2007, dus voor de mondiale crisis.

De onroerend goed markt van de Costa del Sol –dat is de kust van de provincie Malaga- is altijd hollen of stilstaan.

Tussen ongeveer 2005 en 2012 daalden de prijzen en werd er steeds minder verkocht. Wij hadden veel klanten die steeds beter het juiste onroerend goed vonden tegen steeds betere prijzen. Maar vaak klonk het aan het einde van de zoektocht:”… en toch denk ik dat de prijzen nog gaan zakken…”.

Frustrerend, onduidelijk waar dat op gebaseerd was (hooguit: ze zakken dus ze zullen nog wel doorzakken) maar vaak bleek men achteraf gelijk te hebben. Maar ongemerkt kwamen een aantal groepen in 2011,2012 en 2013 naar de markt of terug naar de markt.

Er waren nog eigenaren die door valuta perikelen of andere ellende moesten verkopen. En andere groepen als Noren, Belgen, in mindere mate Russen en (voor het eerst) ook Fransen die de kust kwamen opzoeken om zich te oriënteren en soms ook gelijk kochten omdat ze het juiste object tegen de juiste prijs tegenkwamen.

De Spanjaarden waren in de provincie Malaga veruit de grootste kopers, maar de stijging van het aantal verkochte huizen (appartementen, penthouses en villa’s) ging tussen 2011 en 2014 maar met 10% omhoog van 13.299 verkopen in 2011 tot 14.759 in 2014.

Maar de stijging van de kopende buitenlanders in die periode ging veel harder. Van 4.243 units in 2011 naar 9.170 in 2014. Stijgingen van resp. 21%, 37% en 30% per jaar tot een totaal van 116% in 3 jaar, een ruime verdubbeling.

9.170 huizen is al weer vrijwel gelijk aan de 9.595 huizen die buitenlanders kochten in 2007, dus voor de mondiale crisis.

De prijzen gingen gelukkig niet met dat tempo omhoog. Maar ze stegen wel. Onze klanten denken dat half Spanje te koop staat. Dat is niet waar, maar wel gedeeltelijk waar. Er is nog veel onverkoopbaar, te veel gebouwd onroerend goed dat pas in de komende jaren of over een paar jaar verkocht zal worden.

Dat soort onroerend goed wordt nu met honderden tegelijk opgekocht door (veelal Amerikaanse) onroerend goed maatschappijen. Direct van de banken op Raad van Bestuur niveau. Omdat dit al 5, 6 of 7 jaar geleden opgeleverd is (soms zonder keukens en zo) moet dat eerst opgeknapt worden. Dan moet het zwembad aan de laatste eisen worden aangepast en de tuin aangelegd of opgeknapt worden. Daarna zal het langzaam via de makelaars weer op de markt gebracht worden. Ook sommige van onze klanten hebben in de laatste jaren een paar mooie units gekocht tegen prijzen van rond de 50% van de oorspronkelijke prijzen van 2007-2009.

Maar dat is het onroerend goed waar u of onze klanten, niet in geïnteresseerd bent of zijn. Het is net als het kopen van een jas. Eén jas is veel mooier dan de anderen, maar die blijkt dan ook veel duurder te zijn.

Want onze klanten willen iets moois, met prachtig uitzicht, grote terrassen, op loopafstand van alles (en graag voor de helft van de prijs met 100% financiering…)

En dat is er veel minder. En ieder jaar nog weer minder. Want er wordt nu niet alleen verkocht, maar Spanjaarden –en buitenlanders die niet hoeven te verkopen- trekken hun onroerend goed terug uit de verkoop als de prijzen weer stijgen.

En dat terwijl de vraag weer toeneemt. Mede doordat andere bestemmingen om verschillende redenen minder populair worden, stijgt het toerisme naar Spanje weer flink. Het afgelopen jaar was de bezettingsgraad van huurhuizen en hotels weer aanzienlijk hoger.

De prijzen stijgen weer rond Marbella en in de provincie Malaga. We kunnen eigenlijk al geen tweeslaapkamer appartementen meer vinden onder Euro 200.000, = die wij aan onze klanten willen te laten zien. We zien vrijwel geen prijsdalingen meer en steeds meer prijsstijgingen.

Maar gelukkig vinden we nog steeds interessante appartementen, penthouses en villa’s tegen uitstekende prijzen, zeker in het licht van de prijsstijgingen die wij verwachten in de komende jaren.

Wij hebben in de afgelopen jaren weer heel wat mensen blij kunnen maken met het vinden van het beste onroerend goed tegen de beste prijzen. De mensen die het allergoedkoopste zochten hebben we al weer teleur moeten stellen in wat ze konden kopen.

Op basis van een groot aantal indicatoren verwachten wij dat het aanbod wel zal toenemen (mede door oude en nieuwe nieuwbouw), maar dat de vraag en het aantal daadwerkelijke verkopen harder zal stijgen. Daardoor zal er weer een (relatieve) schaarste ontstaan en verwachten wij dat de prijzen zullen blijven stijgen.

Relatieve schaarste betekent, dat er een tekort ontstaat aan onroerend goed dat mensen willen hebben. Dus maximaal 10 jaar oud, goede kwaliteit, grote terrassen, geweldig open of zeezicht en loopafstand naar het dorp, stadje of voorzieningen als restaurants en winkels.

Op basis van de huidige prijsstijging verwachten wij dat de prijzen in de komende 5 jaar met 1% per maand zullen stijgen, dus 60% in de komende 5 jaar, vooral het onroerend goed op A locaties.

Situatie onroerend goed Zuid-Spanje               November 2013

Het is al weer ruim een jaar geleden dat ik de hieronder staande aflevering in deze rubriek “Situatie Onroerend Goed Zuid-Spanje” geschreven heb.

Dat heeft verschillende redenen, maar de belangrijkste daarvan is, dat ik dacht dat de situatie in het jaar niet wezenlijk veranderd was.

Maar dat blijkt niet zo te zijn. De afgelopen kwartalen is alles gestegen ten opzichte van de kwartalen daarvoor: meer informatie aanvragen, meer mensen die hier gekomen zijn, meer verkopen en tegen een hoger gemiddeld bedrag.

Om met Johan Cruijff te spreken “...je gaat het pas zien als je het doorhebt...” en in ieder geval zie je het pas achteraf.

Al weer heel veel jaren geleden had ik een gesprek met de caddiemaster van de Alcaidesa Golf. Hij was ook makelaar geweest, vertelde hij, maar daar was hij mee gestopt. “Vijf jaar verdien je geld omdat de markt omhoog gaat en daarna verdien je 5 jaar geen cent (in zijn geval geen peseta) omdat de markt omlaag gaat”.

Ook pas achteraf stelde ik vast, dat hij gelijk had. Niet helemaal en ook niet precies, maar grosso modo wel.

In een aantal 10 jaar periodes uit het recente verleden, kun je periodes onderscheiden van 5, 6 tot 7,8 jaar waarin de markt en de bijbehorende prijzen stegen en zo’n periode waarin de prijzen daalden en er weinig verkocht werd.

Van 1980 tot 1990 was er een stijgende markt, die stagneerde rond 1990 en tot stilstand kwam door de Golf Oorlog in januari 1991. In één klap stond alles stil. Tot 1996 ongeveer.

Van 1996 tot 2003 was er sprake van een doorlopend stijgende vraag met alle gevolgen van dien: appartementen die men in 1992 gekocht had, waren in 2004 soms vijf tot zes keer zo veel waard! De prijzen stegen in 2004 en 2005 nog door terwijl er al steeds minder verkocht werd. De Costa del Sol had zich uit de markt geprijsd...

Als we een streep trekken van 2004 tot 2012 dan gaat die flink schuin naar beneden. We hadden wel incidentele kwartalen en zelfs een jaar dat een opleving te zien gaf, maar dat had ook wel te maken met één of meerdere uitzonderlijke verkopen.

Maar het lijkt er op, dat vanaf het begin of tweede kwartaal van 2012 er toch weer sprake is van een opleving die misschien wel eens de voorbode zou kunnen zijn van een nieuwe hausse periode.

De voortekenen zijn goed. Met uitzondering van onroerend goed dat niemand wil hebben, laat staan kopen, gaan de prijzen van de goede dingen op de goede locaties niet verder naar beneden. En stijgen eigenlijk al weer. Het is moeilijk om een echt goed appartement te vinden onder de Euro 200.000,= of een goede villa onder de 400K terwijl voor een villa op een goede locatie in één van de Top Regio’s rond Marbella al weer meer dan Euro 1.000.000,= betaald zal moeten worden.

De rente is laag. En het lijkt er op dat het sentiment wat betreft de Euro of de economische verwachtingen van de belangrijkste Europese landen weer wat beter worden. In het laatste jaar waren de Scandinaviërs met de Noren op kop de kopers, maar de Engelsen schijnen ook al weer meer interesse te tonen.

En dan kan het weer hard gaan. De Britten en Ieren zijn in de afgelopen decenia altijd de sterkste kopers gebleken. Uit onderzoek blijkt nog steeds dat voor Engelsen “... a home overseas...” het hoogst op hun verlanglijstje staat.

Al met al zijn wij dus voor de komende jaren positief gestemd.

Zoals ik al eerder aangegeven heb verwachten wij voor het komende decenium (als je al zover kunt kijken) dat veel oorspronkelijk potentiële kopers niet meer over zullen gaan tot koop, maar zullen (blijven) huren. Hun tijd (van 50 tot 60) is eigenlijk door de 5 tot 8 crisisjaren, voorbij gegaan.

Daar staat tegenover dat meer mensen iets zullen kopen om te verhuren (om er dan natuurlijk ook zelf gebruik van te maken...). Dat maken we eigenlijk nu al mee. In de afgelopen jaren hebben we een aantal appartementen verkocht die nu al meer dan 100 dagen per jaar verhuurd worden.

Natuurlijk voornamelijk in de april-oktober periode. De nieuwe eigenaren komen weekjes in de onverhuurde periodes en weken in de periode oktober-april waarin het hier ook heerlijk weer kan zijn of eigenlijk is, met een gemiddelde temperatuur van 15-16 graden om 12 uur ’s middags...

Wij verhuren onze appartementen (zie www.appartementestepona.com ) al ruim 10 jaar. Plm 57% in het 2^e en 3^e kwartaal (dus van april tot oktober) en ongeveer 43% in de periode van oktober tot april.

Situatie onroerend goed per 24 mei 2012

Al  een paar weken wil ik weer een stukje schrijven, met name over onze activiteiten en verkopen in het eerste kwartaal van 2012. Maar door drukte en weer toegenomen animo van met name Belgische klanten is het daar tot nu toe nog niet van gekomen.

Het was voor ons een uitstekend kwartaal.

Wij kampen eigenlijk maar met twee problemen. Het eerste is, dat –niet alleen in Nederland en België- het idee heerst, dat Spanje failliet is en dat alle appartementen, penthouses, huizen en villa’s daardoor voor minimaal de helft te koop staan, of zelfs te geef zijn...

Dat is ook wel voor een deel waar. Er zijn –te veel gebouwde- urbanisaties, waar het onkruid uit het asfalt groeit, die zeker voor de helft van de oorspronkelijk prijs te koop zijn. Daar zijn misschien wel eigenaren die graag de sleutels aan u geven om van alle ellende af te zijn. Maar goed, zo eenvoudig is dat niet...

Maar dat geldt allemaal niet voor de appartementen, penthouses, huizen en villa’s waar onze klanten naar op zoek zijn. Die zijn niet te koop voor de helft van het geld.

Want onze klanten willen kwaliteit, op een goede locatie, liefst met zeezicht en loopafstand naar het dorpje of stadje. En dat is momenteel  -zoals trouwens bijna altijd- schaars. Alleen professionals zoals een aantal van onze collega´s en wijzelf kennen de markt goed genoeg om de koopwaardige parels op te sporen. Maar die collega’s en wijzelf zullen u ook vertellen, dat er sinds 2009 en 2010 daarin al weer een relatieve schaarste ontstaan is.

Wij hebben een aantal klanten die een goede villa zoeken onder het miljoen op een goede locatie als Nueva Andalucia, Los Monteros, Elviria of Los Flamingos. Maar die zijn heel moeilijk te vinden en als ze er al zijn, weer heel snel verkocht. Wij hebben ook een aantal klanten die een mooi penthouse zoeken direct aan zee. Alleen kosten die nu alweer een paar ton meer dan een tijdje geleden en zeker meer dan zij in hun hoofd hadden.

Dat alles neemt niet weg dat er nu –meer dan ik mij kan herinneren in de laatste 20 jaar – uitstekende prijs/kwaliteit koopmogelijkheden zijn, alleen moet daar nu – zoals altijd – de juiste prijs voor betaald worden: de prijs die de koper nog net wil betalen en die de verkoper nog net wil accepteren.

Ons probleem – en dus het probleem van onze klanten die iets moois willen kopen – is, dat door de stijgende prijzen van koopwaardige objecten, de Spanjaarden niet meer willen verkopen. Dat scheelt gelijk enorm in het aanbod. En de appartementen, penthouses, huizen en villa’s van Engelsen in betalingsproblemen en andere financiële nood zijn inmiddels ook wel zo’n beetje uitverkocht.

En tot overmaat van ramp is er nu ook geen nieuwbouw. De laatste restjes “oude nieuwbouw” worden nu ook uitverkocht. De “nieuwe nieuwbouw” is nog niet echt opgestart.

Dus hoewel dat van buiten af gezien moeilijk te geloven is, zullen de prijzen van de goede objecten in de komende jaren weer meer dan evenredig stijgen.

Over ons tweede proleem heeft Mieke net een briefje geschreven:

Situatie onroerend goed in Zuid Spanje juli 2011

In de periode 1 juli 2010 tot 30 juni 2011 hebben wij als Very Good Estates ons beste jaar gehad, zowel in aantal verkopen als in omzet.

Het merendeel van onze collega’s heeft ook een goed jaar beleefd. Wat ons betreft is de waardedaling die in 2005/2006 begon in 2010 tot stilstand gekomen, is de markt gestabiliseerd en stijgen de prijzen en met name de laatprijzen weer vanaf najaar 2010 en voorjaar 2011.

De belangrijkste oorzaken van deze ontwikkeling zijn geweest, de drastische waardedaling van het Britse Pond in april 2009 en het feit dat de Spanjaarden zelf vanaf 2010 weer onroerend goed kopen aan de Costa del Sol. De Spanjaarden zijn momenteel de belangrijkste kopers aan de Costa del Sol.

De totale Spaanse situatie wat betreft het onroerend goed is nog slecht. Er zijn in de afgelopen jaren veel te veel huizen gebouwd. Er staan in Spanje wellicht 1 miljoen huizen (appartementen, penthouses, huizen en villa’s) te koop, waarvan een heel groot deel nog nooit verkocht is geweest. Het zal nog geruime tijd vergen en een goed plan van aanpak van de Spaanse overheid om deze onverkochte huizenvoorraad weg te werken. Een belangrijke oplossing zou kunnen zijn om die huizen tegen speciale voorwaarden en waarschijnlijk met overheidssteun aan te bieden aan jonge Spaanse starters op de markt. Spanje heeft het hoogste eigen huizenbezit van Europa. 80% van de Spanjaarden bezit een eigen huis en veel Spanjaarden hebben ook een tweede huis of zelfs nog meer huizen. Ouders helpen hun kinderen, als zij het huis uitgaan bij het kopen van een eigen huis. Dit historische gebruik is onder druk komen te staan door de sterk gestegen prijzen op de Spaanse onroerend goed markt in de laatste decenia en met name in de jaren 1996-2006.

Aan de Spaanse Costa’s is de situatie ook nog niet rooskleurig. De Costa del Sol, officieel de kust van de provincie Malaga, maakt daar een uitzondering op. Welliswaar staan er ook aan deze kust waarschijnlijk zo’n 25.000 huizen te koop, waarvan zeker de helft op dit moment schier onverkoopbaar is. Van de eerste 10.000 huizen die in de komende jaren verkocht zullen worden zijn er ongeveer 4.000 huizen momenteel zeer koopwaardig. Het zijn met name die huizen die nu het interessantst zijn. Veelal op de beste locaties en de prijzen zijn in de afgelopen jaren dusdanig gedaald, dat wij mogen spreken van een prijs/kwaliteit verhouding die in lange tijd niet zo goed geweest is.

Zeker vanaf april 2009 toen, zoals reeds gezegd, het Britse Pond dramatisch daalde, zijn veel niet Euro bezitters in financiele problemen gekomen. Zeker als zij de aankoop van hun onroerend goed flink gefinancierd hadden in Euro’s. Er moesten steeds meer Ponden overgemaakt worden naar de Spaanse rekeningen. Voor veel Engelsen zat er niets anders op dan hun Spaanse bezit in de verkoop te doen, hetgeen resulteerde in dalende prijzen. De prijzen kwamen steeds dichter in de buurt van de reële waarde en kwamen in noodgevallen daar zelfs onder, zodat er zogenaamde “bargains” ontstonden, koopjes dus... Met name Nederlanders en Belgen hebben daar een uitstekende neus voor, zodat zij tot koop overgingen hetgeen resulteerde in een stijging van de gebruikelijke 5% van de buitenlandse kopers naar een marktaandeel van rond de 40% van de buitenlandse kopers. Met name natuurlijk omdat het aandeel van de Engelse kopers sterk afnam. Ik ken een project waarvan bij de verkoop van de laatste 11 units, in 10 gevallen de koper een Belg of een Nederlander was.

Maar wie het beste gevoel voor de markt hebben zijn de Spanjaarden zelf. Spanjaarden hebben in de afgelopen decennia fortuinen verdiend met de verkoop van hun onroerend goed. Veel boeren hebben jarenlang het gevoel gehad dat ze hun grond te goedkoop verkocht hadden. En waarschijnlijk was dat ook zo. Projectontwikkelaars kochten alles op. Maar veel grond is in handen van Spaanse particuliere eigenaren. In het begin van de vorige eeuw kon de Hertog van Alva nog van Noord Spanje naar Zuid Spanje reizen over zijn eigen grond.

Zoals gezegd, Spanjaarden zijn momenteel de grootste kopers. Voor ons, professionals in de Spaanse onroerend goed markt, is dat een belangrijke indicatie. En een andere belangrijke indicatie staat in de eerste alinea’s: veel van onze collega’s en wijzelf hebben een beter jaar gehad dan voorgaande jaren.

Volgens van Wees en Feenstra is het nu een uitstekend moment om te investeren of te beleggen in het Zuiden van Spanje. Eigenlijk al vanaf april 2009 toen het Britse pond dramatisch in waarde daalde ten opzichte van de Euro, hebben zij het steeds drukker gekregen hetgeen resulteerde in een toenemend aantal verkopen, vooral het laatste halfjaar. Feenstra: “Er is nu veel te koop tegen uitstekende prijzen en er is sprake van aantrekkelijke kortingen ten opzichte van een aantal jaren geleden. Het aantrekkelijke van de markt is ook, dat er nu veel te koop is –uitstekend vastgoed- dat jaren niet te koop is geweest. Het is duidelijk dat de markt weer aantrekt en de Costa del Sol weer in de lift zit”. 

Uit een representatieve steekproef onder mijn collega makelaars is gebleken, dat vrijwel iedereen nu al, half november, een aanmerkelijk beter jaar heeft dan de voorgaande jaren. Er komen weer situaties voor, die wij in jaren niet hebben meegemaakt, waaronder biedingen van en zelfs boven de vraagprijs. Vaker is iets niet meer te koop, terwijl in de voorgaande jaren de prijzen steeds maar daalden... Verkocht of de eigenaar, met name Spaanse eigenaren, had het onroerend goed weer van de markt gehaald. Gek genoeg is daardoor in relatief korte tijd weer een relatieve schaarste ontstaan, waardoor de prijzen weer aantrekken.

De afgelopen tijd, was de markt op z’n best: voldoende goede dingen te koop en er viel te bieden. Nog belangrijker was, dat voor het eerst in vele jaren ook het mooiste onroerend goed te koop was tegen goede prijzen. Ook Spaanse eigenaren gingen twijfelen aan het altijd maar stijgen van de markt. Engelsen en eigenaren uit niet Euro landen, zagen de waarde van hun onroerend goed in hun valuta snel dalen of zelfs vallen en waren soms gedwongen tot snelle verkoop.

Maar nu de markt weer aantrekt, manifesteren de kopers zich weer. Er zijn altijd mensen die voor de troepen uitlopen en die hebben in het laatste anderhalf jaar al gekocht. Voor de insiders wordt steeds duidelijker, dat in de komende jaren de prijzen weer verder op zullen lopen. Wellicht wel weer met een gemiddelde van 10% per jaar. Relatieve schaarste is een bijzonder fenomeen, vooral in een specifiek aantrekkelijke regio zoals bijvoorbeeld rond Marbella. En als je weet, dat de mooie dingen elke maand één procent in prijs stijgen, loop je toch weer wat geinteresseerder rond!

Belgen, realistische Nederlanders, die vakkundig geadviseerd worden hebben nu de beste deals. En collega’s van ons hebben ook alweer aan Engelsen en Ieren verkocht, die begin 2000 te laat waren. En aan Spanjaarden. Die hebben het beste gevoel voor de markt, weten wat ze willen kopen en kunnen nu kopen wat jarenlang niet te koop geweest is, omdat de markt alsmaar steeg en niemand wilde verkopen in een stijgende markt.

Mensen die dit in de jaren ’90 gedaan hebben zitten nog ruim in de winst en hebben ruim 10 jaar gebruik kunnen maken van hun huis, appartement of villa. Inmiddels zijn de prijzen weer terug op het niveau van 2002, 2001 en soms 2000.

Wij verwachten tot maart/april een min of meer gelijkblijvende markt. Er wordt verkocht, vooral in het segment onder € 300.000,= Er komt ook nog steeds nieuw aanbod bij, vooral van mensen die 3 tot 9 maanden betalingsachterstand bij de hypotheekbank hebben. Hier liggen de beste mogelijkheden om aan een goede deal te komen.